Главная » Ипотека » Как составить дарственную на квартиру и что лучше: подарить, продать или передать по наследству

Как составить дарственную на квартиру и что лучше: подарить, продать или передать по наследству

Для передачи недвижимого имущества применяют разные способы оформления. Дарственная на квартиру привлекает простотой и минимальными затратами. Однако в некоторых ситуациях придется использовать нотариальное заверение документов. Если предполагается получение вознаграждения, выбирают договор купли-продажи. Иногда оптимальный вариант – это составление завещания. Изучение представленных в публикации сведений поможет принять правильное решение.

Плюсы и минусы дарственной на квартиру

Для корректной оценки нужно перечислить важные особенности данного способа. Дарственную на квартиру оформляют с учетом безвозмездного характера сделки. В тексте соглашения нельзя упоминать встречную передачу денежных средств, схемы финансовых расчетов. Одаряемый не вправе брать на себя иные обязательства:

уход за больным и снабжение фармацевтическими препаратами;
приобретение продуктов питания;
выполнение ремонта;
организацию прогулок и оказание других услуг.

К сведению! Не запрещено последующее проживание (регистрация) дарителя и членов его семьи по соответствующему адресу.

Нельзя передавать безвозмездно недвижимость лицам, способным оказать давление в рамках служебных обязанностей:

медицинскому персоналу;
государственным служащим отдельных категорий;
работникам домов престарелых и других социальных учреждений.

Значительное преимущество дарственной – отсутствие налоговых обязательств обеих сторон. Это правило действует, если договор оформлен в пользу близкого родственника:

супруга (при наличии официального брака);
родителей;
брата, сестры;
сына, дочери (родных и приемных);
бабушки, дедушки;
внука, внучки.

Другие одаряемые оплачивают НДФЛ по стандартной ставке 13% от стоимости квартиры.

Внимание! В любом случае нельзя распоряжаться самовольно имуществом несовершеннолетних детей. Для передачи недвижимости в подарок от его имени нужно специальное разрешение государственных органов опеки.

При выборе дарственной на квартиру плюсы и минусы надо рассматривать в комплексе. Существенные преимущества этого способа:

при передаче родственникам недвижимость фактически остается во владении семьи, налоги платить не надо;
даритель может сохранить право пользования и прописку;
о сделке не нужно сообщать другим собственникам при распоряжении частью квартиры.

Важно! Дарственная на долю в обязательном порядке заверяется нотариусом, если речь идет об общей собственности с утвержденным распределением частей (1/3, 2/5 или другим).

Для объективного анализа рекомендуется учитывать следующие недостатки (ограничения):

по дарственной нельзя получить материальную компенсацию в денежной или другой форме;
вернуть недвижимость можно только по решению суда при выполнении условий, утвержденных действующим законодательством;
передача доли сопровождается расходами на заверение в нотариальной конторе.

Дарственная или купля-продажа квартиры

При сравнении этих вариантов следует обратить внимание на ключевое отличие сделок – отсутствие и наличие расчета соответственно. Если дарственной скрывают продажу, сделка может быть аннулирована в рамках судебного разбирательства. Кроме наследников или долевых собственников, иск вправе подать налоговая инспекция. В самых сложных ситуациях, кроме утраты имущества, придется оплатить крупный штраф.

Что лучше, дарственная или купля-продажа квартиры – сравнительный анализ делают с учетом реальных исходных условий и целевого назначения сделки. При отсутствии материальных претензий и для быстрой передачи недвижимости близкому родственнику применяют дарственную.

Покупатель уплачивает налоги по стандартной схеме, не получает дополнительные выгоды от «безвозмездного» получения квартиры в собственность. Нужно не забывать о том, что даритель по решению суда может вернуть имущество. Допустимые основания:

ухудшение личного материального положения;
доказанное неправомерное влияние со стороны получателя (угрозы здоровью, жизни);
существенная порча недвижимости.

Можно ли продать квартиру по дарственной, определяют с учетом рассмотренных рисков. Для безопасных расчетов рекомендуется применять банковское хранилище или заблокированный условный счет. Использование стандартного договора купли-продажи повышает надежность сделки.

Дарственная или наследство

По аналогии с предыдущим примером проверяют плюсы и минусы каждого варианта, определив исходные условия и желательный результат. Наследство на квартиру подразумевает следующие особенности:

передача имущества после смерти владельца (в дарственной такое условие указывать запрещено);
отложенный по времени на неопределенный срок переход прав собственности;
возможные претензии со стороны других претендентов на часть имущества.

Последний пункт в перечне надо пояснить. По действующим правилам иждивенцы и некоторые другие лица получают часть наследства в обязательном порядке, вне зависимости от упоминания в тексте завещания. Дарственная предполагает немедленное оформление прав собственности в «Росреестре» на определенного человека. При выполнении принципов безвозмездности сделка не может быть аннулирована. Требования иных лиц на имущество не имеют законных оснований.

Для корректного выбора дарственной или наследства надо учесть преимущества завещания:

недвижимость остается в собственности;
можно в любой момент изменить текст распоряжения.

К сведению! Действует полное (частичное) освобождение от налога отдельных наследователей: иждивенцев, инвалидов, соседей по квартире.

Как составить дарственную

При подготовке документа учитывают рассмотренные выше условия. Чтобы исключить аннулирование сделки, обеспечивают безвозмездность передачи имущества. Для внесения существенных изменений в представленный ниже стандартный образец дарственной на квартиру рекомендуется обращаться к опытному юристу.

Образец

В типовом документе, кроме сведений о сторонах, и объекте недвижимости упоминают:

договор приватизации, купли-продажи, иное подтверждение прав собственности;
кадастровую стоимость;
состояние объекта недвижимости;
порядок передачи (необходимость составления специального акта);
механизм оплаты регистрационных услуг;
граждан, сохраняющих права пользования;
отсутствие залоговых запретов и других обременений.

Внимание! Скачать бланк дарственной для заполнения.

Стоимость дарственной у нотариуса

Ответственный специалист в рамках стандартной процедуры удостоверяет дееспособность дарителя по справкам из ПНД и НД. За квалифицированное составление договора уплачивают от 1,5 до 6 тыс. р. Тариф устанавливает нотариальная контора по коммерческим ставкам. В Москве стоимость услуги увеличивается до 8-15 тыс. р.

Учет дополнительных расходов поможет уточнить, сколько стоит дарственная на квартиру у нотариуса. Типовые позиции:

организация выездного обслуживания по адресу заказчика;
подготовка и сопровождение сложных сделок;
выполнение дополнительных действий по доверенности.

Госпошлина рассчитывается от кадастровой стоимости (КС) в процентах с добавлением обязательной фиксированной части. Ниже приведены действующие расценки для разных категорий одаряемых.

Оформление дарственной на квартиру у нотариуса в пользу близких родственников:

3 000 р. + 0,2%;
КС>10 млн р. – 23 000 + 0,1%;
максимум – 50 000 р.

Условия при получении подарка третьим лицом:

КС<1 млн р. – 3 000 р. + 0,4%;
1<КС<10 млн р. – 7 000 р. + 0,2%;
КС>10 млн р. – 25 000 р. + 0,1%;
максимум – 100 000 р.

Передача нотариусом документов для регистрации в Росреестре выполняется бесплатно.

Как оформить дарение части квартиры

Передать долю можно только с применением нотариального удостоверения сделки. Последовательность действий определяют по исходным правам собственности. Стандартную процедуру по рассмотренному выше алгоритму используют, если оформлено распределение частей недвижимости. Подтверждение – запись в базе данных ЕГРН. Как составить дарственную, показано в примере с образцом на квартиру.

Супругам придется обращаться в нотариальную контору два раза. В ходе первого визита оформляют разделение совместной собственности специальным соглашением либо брачным договором. Достигнутые договоренности регистрируют в Росреестре. Далее применяют обычную схему с дарственной.

Сложнее всего, если необходимо выделить долю в натуре. Для этого нужно обеспечить соответствие имущества категории обособленного жилого объекта недвижимости. Действующими правилами, кроме отдельного входа, подтверждают наличие:

кухни;
санузла;
инженерных сетей;
естественного освещения.

Для реконструкции получают согласие:

соседей;
газовых и других снабжающих (контролирующих) организаций;
жилищной комиссии муниципалитета.

Работы выполняют по утвержденному проекту. После приемки изменяют план в кадастровом учете, фиксируют изменения в базе данных Росреестра. Только после завершения перечисленных процедур можно передать оформленное имущество по стандартной схеме с завершающей регистрацией дарственной и соответствующих прав нового собственника.

Передаточный акт

Этот документ не обязателен. Однако опытные юристы рекомендуют применять акт для подтверждения действительного состояния имущества и отсутствия взаимных претензий. В частности, такая предосторожность не позволит вернуть дарственную (квартиру) бывшему владельцу по причине ухудшения потребительских параметров недвижимости.

Внимание! Загрузить передаточный акт.

Регистрация в Росреестре

Стоимость этой процедуры составляет 2 000 р. Заявление о переоформлении подают в МФЦ. Дистанционная регистрация – через официальный сайт Госуслуг. Записи в базе данных корректируют за 7-10 рабочих дней.

При заверении через нотариуса регистрация выполняется быстрее и дешевле. Если использован электронный документооборот – за один день при уменьшенной до 1400 р. госпошлине.

Важные вопросы

Дополнительная информация поможет выяснить, как подарить квартиру без ошибок. В этом разделе рассмотрены особенности правильных действий в отдельных ситуациях.

Как отказаться от дарственной

Недвижимость в плохом техническом состоянии придется ремонтировать. Определенные неудобства сопряжены с асоциальным поведением соседей. Наличие задолженности по платежам за капитальный ремонт подразумевает дополнительные затраты. Подобные недостатки уменьшают целесообразность получения недвижимости. Как отказаться от дарственной на квартиру, если договор уже подписан.

Оформляют соответствующее решение письменно до регистрации прав собственности Лучше отказаться через нотариуса или прямым уведомлением дарителя. Рекомендуется применять юридически значимые способы:

личное вручение под подпись (в присутствии свидетеля);
телеграмму, ценное письмо с описью вложения;
курьерскую доставку.

После регистрации прав можно либо подарить квартиру назад по дарственной, либо продать ее, либо попытаться расторгнуть договор в суде.

Можно ли передарить квартиру

После регистрации сделки владелец вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Можно ли передарить подаренную квартиру близкому родственнику или третьему лицу – подробные ответы на этот вопрос приведены выше. Новый собственник не обязан уведомлять дарителя о своих действиях. Разумеется, придется учесть ограничения при сохранении прав на пожизненное проживание по договору.

Можно ли передарить квартиру обратно дарителю – такой вариант не исключен. Однако в этом случае следует не забывать о добровольном характере сделки. Любые принудительные операции с недвижимостью допустимы только по решению суда.

Может ли даритель забрать жилье назад

Как вернуть дарственную квартиру после регистрации – для этого необходимо в суде доказать угрозы жизни или другие причины, необходимые для предъявления соответствующих требований. Если основания выявлены после смерти дарителя, оформить исковое заявление могут наследники.

Продать подаренную квартиру

После оформления недвижимости одаряемый может выполнять любые операции по отчуждению без ограничений. В типовом договоре купли-продажи указывают правоустанавливающий документ (дарственную). Скрывать право проживания бывшего владельца не рекомендуется. Подобные мошеннические действия – достаточное основание для аннулирования сделки с возвратом оплаты покупателю и компенсацией судебных издержек.

Выводы

Можно ли подарить квартиру, станет понятно после изучения подробностей планируемой сделки. Рекомендуется следующий алгоритм:

проверка имеющихся прав собственности;
устранение препятствий для передачи недвижимости;
выбор оптимального варианта (дарственная, завещание, ДКП);
оформление по утвержденной схеме.

Общие выводы:

стоимость дарственной на квартиру составляет от 2000 р. с учетом регистрации;
для оформления части нужно предварительное выделение доли;
при составлении (в ходе выполнения) договора необходимо обеспечить безвозмездные характеристики сделки;
для возврата недвижимости можно использовать причины, установленные действующим законодательством;
в отдельных ситуациях удобнее применять продажу или составление завещания.

Если непонятно, как подарить часть квартиры, или появились другие вопросы – обращайтесь к дежурному юристу сайта. Ставьте лайки, оставляйте комментарии, делайте репосты. Дополнительная информация опубликована в тематических разделах.

Читайте далее: порядок дарения недвижимости по ГК РФ.

Источник

Оставить комментарий